身份决定的是「能不能」，不是「贵不贵」
公民与永久居民、临时签证、海外买家走三套不同规则。政府计划通常对身份有硬要求，临时签证与海外身份还涉及外国投资审查。先弄清自己属于哪一类，再去比产品。
五个阶段
每个阶段只处理属于它的决定。把顺序走对，比任何一个单项技巧都管用。
- 01 准备期 正式申请之前的那几个月。你的首付比例、账户流水和现有信用额度，在这段时间就已经决定了后面能走到哪一步。 三到十二个月，取决于首付攒到什么程度
- 02 预批 让机构在你出价之前，先对你的收入、负债和身份做一次评估，给出一个有条件的可贷额度。 两天到三周，之后通常有效约三个月
- 03 选贷款 在看房的同时把产品结构定下来：固定还是浮动、要不要对冲账户、费用怎么算。 一到两周，和看房并行
- 04 出价与正式批贷 从出价被接受，到机构对这一处具体房产给出无条件批准。 一到四周；拍卖成交的话时间更紧
- 05 交割 钱和产权同一天换手。这一阶段几乎全部由过户律师执行，但有几件事只有你能盯。 通常交换合同后 30 到 90 天，以合同约定为准
中文读者最常卡住的三件事
海外的房算不算，别靠直觉
「首次购房」在不同计划里不是同一个意思。有的看你是否曾在澳洲持有住宅物业，有的口径更宽。按你要申请的那个计划的官方说法核对。
家人给的钱要提前几个月安排
赠与不会自动算成你的存款。通常要签字的赠与信，有时还要赠与方资金证明；海外汇款还要说清来源与路径。临到签合同才办，来不及。
四个政府计划，各自管什么
- 购房担保计划（Home Guarantee Scheme） 由政府为一部分贷款提供担保，让符合条件的买家在首付低于 20% 时也不必支付贷款机构按揭保险。担保的是机构的风险，不是给你的补贴——你借的钱一分不少。
- 首套房养老金储蓄计划（FHSS） 允许把自愿缴入养老金的一部分，在买首套房时取出来作首付。它利用的是养老金的税务处理，不是政府额外给钱。
- 各州印花税优惠 各州与领地对首次购房者的印花税减免或豁免。这是整笔交易里可能省下最多钱的一项。
- 首次置业补助（FHOG） 部分州与领地向首次购房者发放的一次性补助，通常对新建房或特定房价区间有要求。
本站提供澳洲购房与贷款流程的一般性信息。各项门槛、优惠与计划资格由联邦、州及领地主管机关设定并会变动，每一页都链到设定该规则的机构，请以其当期公布为准。