你的固定利率房貸快到期了，與其被動接受原銀行的回復利率，不如主動比較市場上的其他選擇。轉貸（refinancing）確實有機會節省可觀利息，但也伴隨多項成本，必須精算才能判斷是否划算。
轉貸能省多少？數字會說話
根據 Moneysmart 的資料，市場上變動利率房貸的利率差異可超過 2%。即便只有 0.5% 的差距，長期下來也能省下數千元。以一個 25 年期、50 萬澳元的貸款為例，若從原本的 6.5% 轉貸至 6.0%，每月還款可減少約 160 元，總利息省下近 5 萬元。實際節省金額取決於你的貸款餘額、剩餘年限和新舊利率差。
Moneysmart 分享了一個實際案例：Simon 和 Tiana 的固定利率即將結束，他們在市場上找到兩個利率更低的貸款方案。其中 Loan A 的申請費較高（600 元），但利率最低，最終選擇了它。透過轉貸，他們在 25 年貸款期間共省下 84,040 元（每月約 280 元），並且只需 5 個月就能回收轉貸成本。
轉貸的隱藏成本與費用
轉貸並非零成本，以下費用必須列入計算：
- 固定利率解約費（break fee）：如果你還在固定利率期間內轉貸，原銀行通常會收取這筆費用，金額視貸款餘額和剩餘固定期間而定。
- ** discharge 費**：結清原有貸款的行政手續費。
- 申請費（application fee）：新貸款的開辦費用，也稱為 establishment fee 或 set-up fee。
- 內部轉貸費（switching fee）：若留在原銀行但轉換至其他貸款方案，可能收取此費用。
- 貸款人房貸保險（LMI）：若你的房屋淨值低於 20%，轉貸時可能需要再次繳交 LMI，這會大幅增加轉貸成本，甚至可能抵消利率下降帶來的好處。不過，你可以向原貸款銀行申請退還部分已繳的 LMI。
- 印花稅（stamp duty）：轉貸時可能須再次繳納，但並非一定，應向貸款機構確認。
轉貸前，你可以做的準備
- 先找原銀行談判：直接告訴銀行你打算轉貸到利率更低的競爭對手，銀行為了留住你，可能會主動調降利率。如果你的房屋淨值超過 20% 且信用良好，談判籌碼更高。
- 善用比較網站或貸款經紀人：比較利率、費用和貸款特色，至少比較兩家以上的貸款機構。但注意，比較網站可能靠推廣連結賺錢，未必涵蓋所有選項。
- 用轉貸計算機試算：Moneysmart 提供免費的 mortgage switching calculator，可以幫你計算轉貸的總成本和回收時間。
- 注意新貸款年限：轉貸時記得要求新貸款年限與原本剩餘年限相近，否則拉長年限雖然月付金降低，但總利息支出反而可能增加。
轉貸適合你嗎？
轉貸最大的誘因是更低的利率和更合適的貸款條件。如果你目前的利率高於市場行情，或固定利率結束後回復的利率不理想，轉貸通常值得一試。但若你的房屋淨值低於 20%，或固定利率期間還有很久，解約費可能讓轉貸失去吸引力。
總之，轉貸就像一場數字競賽，必須把所有的潛在節省和成本都列出來比較。你可以先使用 Moneysmart 的 mortgage switching calculator 輸入自己的數字，再諮詢專業人士，為自己做出最有利的決定。
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